I. Jogszabályi háttér
A lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek (így az iroda-, kereskedelmi vagy raktárhelyiségek) bérletére vonatkozó szabályokat az ún. Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) tartalmazza.
A Lakástörvényt legutóbb a 2005. november 14-én módosította a parlament (2005. évi CXXXII. törvény). A módosítások túlnyomó része 2006. március 31-én lépett hatályba.
Jelen összefoglaló csak a magántulajdonban lévő helyiségekre vonatkozó szabályok változásaira tér ki, és nem foglalkozik az állami és önkormányzati tulajdonban lévő helyiségekre illetve lakásokra vonatkozó rendelkezések változásaival.
II. A helyiségek bérletére vonatkozó szabályok legfontosabb változásai – nem állami és nem önkormányzati tulajdonú helyiségek esetén
1. Írásbeliség
Az új Lakástörvény kötelezővé teszi a bérleti szerződések írásba foglalását, a régi törvény szerint ez csak az állami és önkormányzati tulajdonban lévő helyiségek esetében volt kötelező. Ez a változás nem érinti természetesen a módosító rendelkezés hatályba lépése előtt szóban vagy ráutaló magatartással megkötött bérleti szerződések érvényességét, tehát azok továbbra is érvényesek maradnak.
2. Rendeltetésszerű használat ellenőrzése
Az új törvény szerint a bérbeadó évente egyszer (vagy a szerződés eltérő rendelkezése esetén akár többször is) ellenőrzi a bérlemény rendeltetésszerű használatát, illetve a szerződésben meghatározott bérlői kötelezettségek teljesítését. A bérlő köteles az ellenőrzést tűrni, illetve biztosítani a bérbeadó számára a helyiségbe történő bejutást az ellenőrzés céljából. Ez a kötelezettség megfelelően irányadó a rendkívüli káresemény vagy vészhelyzet fennállása miatt a helyiségen belül szükséges hibaelhárítás elvégzésének biztosítása esetén.
Természetesen korábban is lehetőség volt arra, hogy a bérbeadó és a bérlő rendelkezzenek a bérlemény állapotának, használatának ellenőrzéséről, illetve a bérbeadónak a Polgári Törvénykönyv szabályai (amelyek ebben az esetben mögöttes szabályként érvényesülnek) alapján is lehetősége volt erre, de a törvénymódosítás értelmében – amennyiben a felek erről a szerződésben nem rendelkeztek – immár a törvény által szabályozott módon van lehetősége a bérbeadónak a bérlemény rendszeres ellenőrzésére.
3. A helyiség fenntartásának kötelezettsége ill. költségei
Nagyon lényeges és a bérbeadót adott esetben hátrányosan érintő változás a helyiségek fenntartására vonatkozó szabályok módosítása. A régi törvény szerint amennyiben a felek eltérően nem állapodtak meg, úgy a helyiség burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek a karbantartásáról, felújításáról, pótlásáról és cseréjéről a bérlő volt köteles gondoskodni. Az új törvény – szintén arra az esetre, ha a felek erről nem rendelkeznek – ezeket a feladatokat megosztja a bérbeadó és a bérlő között oly módon, hogy a karbantartással és a felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik. Újdonság ezzel a rendelkezéssel kapcsolatban az is, hogy míg a régi törvény értelmében a bérleti díj összegének megállapításakor minden esetben figyelembe kellett venni azt a körülményt, hogy a fenti munkák a bérlőt terhelik, ezzel szemben az új szabályozás szerint a bérleti díj meghatározásánál erre a körülményre nem kell tekintettel lenni, tehát a bérleti díj mértékének meghatározását nem befolyásolja az, hogy a felújítási, karbantartási stb. munkákat a bérlő vagy a bérbeadó végzi. A fenti rendelkezéseket azonban csak az új törvény hatályba lépését követően megkötött szerződések esetében kell alkalmazni, a törvény hatályba lépésekor már megkötött szerződésekre a régi szabályok az irányadók.
4. Jogcím nélküli használat
Jogcím nélküli használat esetén (például ha a bérlő a bérleti szerződés megszűnése ellenére sem hagyja el, hanem tovább használja a bérleményt) a jogcím nélküli használó használati díjat köteles fizetni, amelynek mértéke megegyezik a bérleti díjjal. A régi törvény szerint a használati díj emelésére a jogcím nélküli használat kezdetétől számított hat hónap elteltével volt lehetőség, a törvénymódosítás következtében azonban már a jogcím nélküli használat kezdetétől számított két hónap elteltével lehetőség van a használati díj emelésére.
5. Határozatlan idejű szerződés felmondása
A törvénymódosítás egyértelműsítette a határozatlan időre kötött helyiségbérleti szerződés felmondásának szabályait. Ennek megfelelően, ha a felek másképpen nem állapodtak meg, a bérbeadó a törvényben meghatározott rendkívüli felmondási okok fennállása és cserehelyiség felajánlása nélkül is jogosult a bérleti szerződést felmondani, a felmondási idő egy évnél rövidebb nem lehet. Ami újdonság ezzel a rendelkezéssel kapcsolatban, hogy a törvény immár egyértelműen rögzíti, hogy a felek az egy éves felmondási időtől közös megállapodással eltérhetnek, vagyis szerződésükben ennél rövidebb felmondási időt is kiköthetnek. Ez korábban is így volt, de ez a lehetőség nem a törvényből, hanem csak egy alkotmánybírósági határozatból volt levezethető.
6. Albérletbe adás
Az új törvény a helyiség albérletbe adásánál is megköveteli az írásbeliséget, tehát az albérleti szerződést is kötelező írásba foglalni.
7. Bérleti jog szünetelése
Az új Lakástörvény kifejezetten kiemeli, hogy a helyiségbérleti szerződés szerződő felei szabadon megállapodhatnak a bérleti jog szünetelése esetén őket megillető jogokról és őket terhelő kötelezettségekről, tehát a törvény erre vonatkozó rendelkezéseitől megállapodásukkal eltérhetnek.
III. Ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés és közvetítés
Az új törvény rendelkezéseket tartalmaz az ingatlanközvetítői, ingatlanvagyon-értékelési és közvetítői tevékenységek gyakorlásának feltételeiről. A fent megjelölt tevékenységeket (melyek pontos meghatározását a törvény tartalmazza), üzletszerűen csak olyan gazdálkodó szervezet folytathatja, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja rendelkezik a megfelelő – jogszabályban előírt – szakképesítéssel.
Megfelelő szakképesítés ellenére sem láthatja el azonban a fenti tevékenységeket, aki erkölcsi bizonyítványa szerint büntetett előéletű, az ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélet eltiltotta, ilyen tevékenységével kapcsolatos köztartozásának nem tett eleget, illetve aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján nem lehet vezető tisztségviselő.
A megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzőjének feladata vezetni az ingatlanközvetítői és az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői névjegyzéket a természetes személyekről, akik a szakképesítés megszerzésétől számított 30 napon kötelesek a szakképesítést tanúsító bizonyítványt, az erkölcsi bizonyítványt és a nemleges köztartozásról szóló igazolást a jegyzőnek benyújtani. A cégnyilvántartás hatálya alá tartozó szervezetek az illetékes cégbíróságnak kötelesek a fenti dokumentumokat bemutatni.
Ezek a rendelkezések 2006. szeptember 1. napján léptek hatályba.
Készítette Dr. Hahn Fanni