Sajnos egyre gyakoribb, hogy valamilyen lakáshitel vagy kölcsön visszafizetésének elmulasztása miatt végrehajtásra kerül sor. Ennek a fájdalmas eljárásnak törvényi hátterével ismerkedhetünk most meg.
Fontos megjegyezni, hogy a végrehajtási eljárásokban érvényesített igényeket elsősorban az adós rendelkezésére álló pénzeszközök (munkabér, bankszámla stb.) igénybe vételével kell behajtani.
Az ingatlan-végrehajtás általános szabályai
A Vht. alapelvi jelentőségű rendelkezései természetszerűleg érvényesülnek az ingatlan-végrehajtásra is.
Fontos, hogy nincs összegszerű törvényi korlátja annak, hogy egy ingatlanra mikor lehet végrehajtást vezetni, és alapvetően a végrehajtást kérőtől függ, hogy az ingatlan is végrehajtás alá kerül-e. Ez a rendelkezési jog azonban bírói kontroll alatt áll és ennek keretén belül a bíróság a végrehajtási kényszert arányosan és fokozatos alkalmazhatja. Eltérhet a végrehajtást kérő rendelkezésétől (Vht. 8.§ (1)-(2) bek.), ezért kimondhatja azt, hogy bizonyos körülmények között az ingatlanra nem folytatható végrehatás. E körülmények közé tartozik, és a fokozatosság és célszerűség jegyében született az a szabály is, hogy a pénzkövetelést elsősorban a pénzügyi intézménynél kezelt, az adós rendelkezése alatt álló összegből, illetőleg az adós munkabéréből, illetményéből, munkadíjából, a munkaviszonyon, munkaviszony jellegű szövetkezeti jogviszonyon, közszolgálati és közalkalmazotti jogviszonyon, szolgálati viszonyon, társadalombiztosítási jogviszonyon alapuló járandóságából, valamint a munkából eredő egyéb rendszeres, időszakonként visszatérően kapott díjazásából, juttatásából, követeléséből kell behajtani. Ha tehát az adósnak van ingatlana is, de pénzkövetelést kell vele szemben végrehajtani, amire az itt felsorolt pénzkészletek és bevételek fedezetet biztosítanak, ezeket kell első sorban igénybe venni.
Természetesen előfordulhat, hogy bizonyossággal előre látható, hogy ezek nem nyújtanak kellő fedezetet a végrehajtás sikeréhez, vagy a fedezet csak viszonylag hosszabb idő alatt tenné lehetővé a végrehajtás sikerét, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya – így tehát ingatlana is – végrehajtás alá vonható. Ha ingatlant foglalnak le, azt csak akkor lehet értékesíteni, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból, mint például az említett pénzkészletekből, bevételekből vagy ingóságok eladásából nem hajtható vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva elégíthető ki. (Vht. 7.§ (1)-(2) bek.). Az arányosság kérdése csak az adott eset sajátosságai, és a végrehajtás kérő helyzete, az adós magatartása alapján ítélhető meg.
Ingatlant csak akkor lehet végrehajtás alá vonni, ha az adós tulajdonában áll.
Az ingatlant akkor is végrehajtás alá lehet vonni, ha nem áll az adós tulajdonában, de az ingatlan a követelés behajtására zálogul szolgál vagy az ingatlan az állam tulajdonában áll és az adós az ingatlan ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett kezelője vagy kezelői jogát jogszabály rendelte el. Kezelői jog esetében a Vht-t úgy kell alkalmazni, mintha a kezelő lenne a tulajdonos.
Az ingatlan annak rendeltetésére, jellegére, művelési ágára és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá vonható (Vht. 136. § (1) bek.)
Az ingatlan nem vonható végrehajtás alá, ha felszámolási eljárás során nem lehetne az adós vagyonához tartozóként figyelembe venni (Vht. 136. § (3) bek.). Ez a szabály nem csak akkor érvényesül, ha olyan gazdálkodó szervezet az adós (Ptk. 685.§ c) pont), ami ellen van helye felszámolásnak, hanem akkor is, ha az adós gazdálkodó szervezetnek nem tekinthető, illetve ha az adós egy önkormányzat (1996. évi XXV. Törvény a helyi önkormányzatok adósságrendezési eljárásáról).
A felszámolás alól kivett ingatlanokat a Cstv. 4.§ (3) bekezdése sorolja fel. Ezek az állami tulajdonban álló erdő, jogszabályban meghatározott természetvédelmi oltalom alatt álló földterület, állami tulajdonú műemlék ingatlan, vízgazdálkodási társulatok kezelésében lévő vizek, vizi létesítmény és vízgazdálkodási társulatoknak a közfeladatok ellátásához szükséges elkülönített vagyona, az adós állami vagyonkezelő szervezettel kötött szerződés alapján kezelt ingatlanok, a jogszabállyal elrendelt földalap, a kárpótlási célból elkülönített termőföld és a kárpótlási árveréssel nem érintett, illetve a kárpótlásból visszamaradt földterület, az egyházi ingatlanok tulajdoni rendezéséről szóló 1991. évi XXXII. Tv. 7.§ (1) bekezdésében foglaltak alapján jegyzékbe vett ingatlanok, a védelem célját szolgáló állami tartalékvagyon.
Az ingatlan nem csak az egy helyrajzi számon nyilvántartott egységes földrészlet lehet, hanem annak ingatlan- nyilvántartásban regisztrált hányada is.
A Ptk. 95.§. (1) bekezdése és a 97. § (1) bekezdés alapján a földön álló épület a föld alkotórésze és az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Ha tehát a földtulajdonos az adós, az épület alól nem hajtható végre a föld és az épület nem értékesíthető a föld nélkül. A Ptk. alkotórészre vonatkozó szabályai érvényesülnek az épülettel (építménnyel) alkotórészi kapcsolatban álló dolgokra is, ha az épülettel olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással az épület vagy elválasztott része elpusztulna, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne (BH 2004.509.).
Ha a földtulajdonos ellen folyik végrehajtás, a földre jogosulatlanul épületet emelő is elveszíti az épületet, mert annak tulajdonjogát a földtulajdonos szerezte meg (Ptk. 137.§ (1) bek.). Vagyoni egyensúlyát már csak a földtulajdonos elleni kártérítési per billentheti helyre.
Ugyanez a helyzet a földtulajdonossal, ha a ráépítő az adós, és a ráépítéssel a ráépítő szerezte meg a föld tulajdonjogát (Ptk. 137.§ (2) bek.). Ilyenkor a földtulajdonoson segíthet, ha egy általa indított perben a bíróság megállapítja, hogy a ráépítő csak az épület vagy az épület és a föld megfelelő (épülettel közvetlen kapcsolatban lévő) részének tulajdonosává vált.
A földdel szerkezeti kapcsolatban nem álló vagy a földön az ügy természeténél vagy szerződésnél fogva átmenetileg, ideiglenesen álló építmény (ideiglenes épület, bódé, pavilon, stb.) a bírói gyakorlat szerint nem alkotórész. Erre nem az ingatlan-végrehajtás, hanem az ingóvégrehajtás szabályai az irányadók.
A földön lévő még el nem vált (be nem szedett) termés is a végrehajtás tárgya és értékét vagy a termés elérése érdekében kifejtett munka ellenértékét illetően az adós a végrehajtás során tulajdonjogot szerző személlyel szemben megtérítési igénnyel nem léphet fel (BH 1997.400).
2006. január 9-én lépett hatályba a 2005. évi CLXII. Törvény 1.§-a, amely beiktatta a Vht. 136/A. §-át. E szerint
„Az ingatlan-végrehajtás során a végrehajtás alá vont ingatlanra az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzatot elővásárlási jog illeti meg.”
Ez a törvénye elővásárlási jog az ingatlan árverési és nyilvános pályázat útján történő értékesítésekor érvényesül.
Forrás: www.hidasi.hu